九三學(xué)社中央副主席、重慶市副市長(zhǎng)謝小軍，九三學(xué)社中央委員、重慶市委副主委，重慶市政協(xié)常委、市政府參事邱道持說(shuō)，自去年底，中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策遏制投機(jī)炒作和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以來(lái)，這些政策的效果開(kāi)始顯現(xiàn)。盡管調(diào)控政策在短期內(nèi)已經(jīng)初見(jiàn)成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展仍然面臨較大的不確定性。為進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加強(qiáng)調(diào)控住宅市場(chǎng)投資型購(gòu)房是十分必要的。

一、住房保障體系建設(shè)面臨的挑戰(zhàn)

1、保障性住房需求增大。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的快速推進(jìn)，保障性住房需求日益增長(zhǎng)。以重慶市為例，根據(jù)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，到2020年重慶主城區(qū)的常住人口將達(dá)到1000萬(wàn)人，住房需求總規(guī)模35000萬(wàn)m2（人均35 m2）。尚需新增各類保障性住房4000萬(wàn)m2。其中，新增公共租賃房2000萬(wàn)m2。但由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)底子薄，區(qū)縣政府負(fù)債重，建設(shè)保障性住房壓力大，財(cái)力、用地保障難，在主城區(qū)存在著“有地出讓搞開(kāi)發(fā)，無(wú)地建設(shè)保障房”的現(xiàn)象。

2、投資性購(gòu)房比例提高。相關(guān)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果表明，投資性購(gòu)房與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)，當(dāng)人均GDP突破3000美元大關(guān)，步入中等收入國(guó)家水平時(shí)，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)上已經(jīng)具備了投資性購(gòu)房的能力。目前，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)人均GDP早已經(jīng)超過(guò)3000美元的標(biāo)準(zhǔn)。另?yè)?jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)將有2500萬(wàn)個(gè)家庭參與投資性購(gòu)房，按每個(gè)家庭購(gòu)買30萬(wàn)元計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到75000億元。隨著家庭可支配財(cái)產(chǎn)的增多，使得住宅市場(chǎng)投資型購(gòu)房的規(guī)模逐年增長(zhǎng)、比重逐年提高，各地市民參與投資性購(gòu)房的消費(fèi)需求越大,投資性購(gòu)房已成為廣大市民住房消費(fèi)的重要選擇而住宅市場(chǎng)投資型購(gòu)房的惡性膨脹必然造成住宅市場(chǎng)有效需求虛假放大，將加劇住房保障壓力。

3、房?jī)r(jià)持續(xù)性上漲快。目前國(guó)外的熱錢流入與本地投機(jī)資本遙相呼應(yīng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)的主導(dǎo)因素，對(duì)此人民群眾反映強(qiáng)烈。商品住房銷售價(jià)格上漲必將削弱廣大市民的購(gòu)房能力，加大了住房保障體系建設(shè)壓力。以重慶為例，重慶市主城區(qū)商品住房銷售價(jià)格上漲1.0個(gè)百分點(diǎn)，保障性住房的需求量將放大到2.2個(gè)百分點(diǎn)。

二、加快住房保障體系建設(shè)的建議

1、科學(xué)制定住房保障體系發(fā)展目標(biāo)。住房保障體系是世界各國(guó)普遍采用的一項(xiàng)公共政策，必須堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀來(lái)指導(dǎo)住房保障體系建設(shè)。要針對(duì)當(dāng)前全國(guó)各地、特別是各大城市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。要大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，增加中小套型住房供給，引導(dǎo)居民適度消費(fèi)，解決廣大群眾的住房需求。建議從三個(gè)層面著手：首先是通過(guò)提供各類保障性住房來(lái)解決低收入群體的住房問(wèn)題；二是通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買普通商品房來(lái)解決中收入群體的住房保障問(wèn)題。政府要在增加有效供給和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，防止熱錢炒高房?jī)r(jià)。努力把主城區(qū)雙職工家庭房?jī)r(jià)收入比控制在6.5左右；三是發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用以滿足高收入群體的住房需求和投資性購(gòu)房需求。

2、完善房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。各地必須通過(guò)完善房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，規(guī)范和維護(hù)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃是政府對(duì)未來(lái)一定時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局的統(tǒng)籌安排，是引導(dǎo)、調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要手段。編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃必須立足對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的科學(xué)認(rèn)識(shí)，防范住宅市場(chǎng)投資型購(gòu)房推動(dòng)房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

3、著力克服地方建設(shè)過(guò)度依賴“土地財(cái)政”的傾向，著力管好房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模和信貸結(jié)構(gòu)。入市資金規(guī)模是決定住宅市場(chǎng)銷量和價(jià)格的關(guān)鍵因素。2009年全國(guó)信貸規(guī)模達(dá)到了9.5萬(wàn)億元，相當(dāng)于過(guò)去四年的信貸投放總量，其中有4萬(wàn)億進(jìn)入樓市，推高房?jī)r(jià)、謀取利潤(rùn)、引導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)型向投資型轉(zhuǎn)換。房貸政策執(zhí)行過(guò)程中的不規(guī)范行為不僅助長(zhǎng)了樓市泡沫的形成，而且埋下了金融隱患。因此，當(dāng)住宅市場(chǎng)投資型購(gòu)房惡性膨脹時(shí)，政府要著力管好房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模和信貸結(jié)構(gòu)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。