隨著生活水平不斷提高，商品房買賣日益頻繁。在商品房買賣過程中，如何規(guī)范商品房交易行為，減少購房糾紛從而有效保護消費者權益，成為購房者關注的熱點。

九三學社中央經過調研后發(fā)現(xiàn)，目前我國商品房買賣過程中存在著諸多立法空缺，如發(fā)生糾紛后購房者的退房程序沒有明確規(guī)定；對精裝修房以及精裝修房的裝修質量問題沒有明確約定；對于車位買賣全國沒有形成統(tǒng)一的規(guī)定；對于解除合同后的按揭貸款的撤銷程序以及當事人不履行相關義務時的違約責任未有明確規(guī)定；對商品房買賣過程中的戶口遷移問題無法得到法律保障；當事人知情權未明確約定；對房屋質量問題未加以明確。商品房買賣過程中法律制度尚不完善。比如，《城市房地產管理法》第44條規(guī)定了商品房銷售應當滿足的四大條件，在第三款明確規(guī)定商品房預收所得款項必須用于工程建設。但是，由于沒有規(guī)定相應的制裁措施，使得這個制度不可能得到完全貫徹；住房實行預售制度以后，購房者的銀行按揭貸款未經完善的監(jiān)管程序就無條件地劃撥給開發(fā)商，開發(fā)商如何利用這筆資金、又有何用途都無人監(jiān)管。開發(fā)商利用制度漏洞，把風險完全轉移給了消費者和銀行，成為這一制度的最大贏家；各地法院法官對國家現(xiàn)行頒布的關于商品房買賣法律以及司法解釋各條款均存在不同的認識，導致在審判實務中對同一事實，適用法律產生很大差別，出現(xiàn)不同的審理結果。

針對商品房買賣過程中存在的問題，為有效保護消費者權益，九三學社中央提出七點建議。第一，提高與改進政府管理職能，加快房地產立法進程。立法機關與政府機關應當對現(xiàn)有的房地產法律法規(guī)、部門規(guī)章及司法機關的司法解釋進行綜合梳理。立法機關與政府機關應當組織一個統(tǒng)一的立法、司法解釋及執(zhí)行機構的協(xié)調結構，避免立法缺位、政府部門之間各自為政、各自制訂部門規(guī)章的局面，維護法律的嚴肅性、統(tǒng)一性與規(guī)范性。特別是要盡快制訂有關精裝修房、會所、車位、戶口遷移等方面的實施細則。第二，對房地產企業(yè)進行嚴格的信用審查，嚴格房地產開發(fā)信貸條件。建立健全房地產企業(yè)信用制度，規(guī)定只有達到一定資質的房地產企業(yè)才能進入房產預售市場；建立信貸考核制度和中國特色的房地產信用評定體系，對各類許可證的頒發(fā)進行必要限制。對項目自有資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。第三，充分利用信息技術，建立公開、透明的信息披露制度，對銷售流程進行全程監(jiān)管。政府部門以及房地產管理部門要充分利用信息技術，建立房地產市場監(jiān)管平臺，對房地產市場進行嚴格監(jiān)管，做到開放、透明、全方位、全過程管理，保證消費者的知情權和利益。做好房產預售證件的登記備案，定期抽查以及對整個銷售過程進行跟蹤調查。在實際操作過程中，各地房產行政管理部門可以通過監(jiān)測商品房預售、備案登記、履約、交房的質量、規(guī)劃變更等信息在網上進行及時披露，以加強信息透明度。第四，規(guī)范商品房預售合同或買賣合同示范文本，形成全國統(tǒng)一的房地產買賣示范文本。上海、北京、大連等地均有商品房預售合同或買賣合同的示范本文，但各地在示范文本中的條款制定均存在差異，同時也存在一定的不足。建議在時機成熟時，形成全國統(tǒng)一的房地產買賣合同示范文本。第五，強化購房款的資金監(jiān)管，保護消費者權益。為保障購房款的?？顚Ｓ茫苊忾_發(fā)商將購房者的資金挪作他用，開發(fā)商資金應通過一種托管制度，由專業(yè)機構進行監(jiān)管。當開發(fā)商將合格的房產交給購房人之后，由監(jiān)管機構將購房款劃到開發(fā)商賬上。我國可以借鑒國際上一些國家已采用的這種監(jiān)管方式的做法。第六，將有關民事責任的部分納入到基本法律中并加以規(guī)定。許多民事責任是通過部門和政府規(guī)章的形式予以規(guī)定。由于對這些規(guī)章人民法院在審判時僅作為參考，因而造成眾多個案判決的結果差別甚大。因此，建議對于房地產法律關系中亟須解決的民事責任的承擔問題，通過民事法律的立法活動加以明確規(guī)定。第七，梳理并整合現(xiàn)行的房地產法律法規(guī)，制訂《房地產買賣法》。目前的《城市房地產管理法》僅起了指導性作用，《城市房地產管理法》的立法目的是為了解決房地產業(yè)發(fā)展中存在的房地產開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調整的不是民事關系。我國房地產方面的基本法律很少，導致其調整范圍過于狹窄，調整力度明顯不足，且立法條文過于原則，缺乏可操作性。而尚未出臺的《物權法》調整的范圍又過于寬泛，不可能針對房地產現(xiàn)狀制訂具備操作性的實施細則。故建議在綜合吸收《城市房地產管理法》、《土地法》及《物權法》基本原則的基礎上，制訂一部統(tǒng)一的規(guī)范買賣雙方民事法律關系的《房地產買賣法》。