隨著生活水平不斷提高，商品房買賣日益頻繁。在商品房買賣過(guò)程中，如何規(guī)范商品房交易行為，減少購(gòu)房糾紛從而有效保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，成為購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)。

九三學(xué)社中央經(jīng)過(guò)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)商品房買賣過(guò)程中存在著諸多立法空缺，如發(fā)生糾紛后購(gòu)房者的退房程序沒(méi)有明確規(guī)定；對(duì)精裝修房以及精裝修房的裝修質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有明確約定；對(duì)于車位買賣全國(guó)沒(méi)有形成統(tǒng)一的規(guī)定；對(duì)于解除合同后的按揭貸款的撤銷程序以及當(dāng)事人不履行相關(guān)義務(wù)時(shí)的違約責(zé)任未有明確規(guī)定；對(duì)商品房買賣過(guò)程中的戶口遷移問(wèn)題無(wú)法得到法律保障；當(dāng)事人知情權(quán)未明確約定；對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題未加以明確。商品房買賣過(guò)程中法律制度尚不完善。比如，《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定了商品房銷售應(yīng)當(dāng)滿足的四大條件，在第三款明確規(guī)定商品房預(yù)收所得款項(xiàng)必須用于工程建設(shè)。但是，由于沒(méi)有規(guī)定相應(yīng)的制裁措施，使得這個(gè)制度不可能得到完全貫徹；住房實(shí)行預(yù)售制度以后，購(gòu)房者的銀行按揭貸款未經(jīng)完善的監(jiān)管程序就無(wú)條件地劃撥給開發(fā)商，開發(fā)商如何利用這筆資金、又有何用途都無(wú)人監(jiān)管。開發(fā)商利用制度漏洞，把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移給了消費(fèi)者和銀行，成為這一制度的最大贏家；各地法院法官對(duì)國(guó)家現(xiàn)行頒布的關(guān)于商品房買賣法律以及司法解釋各條款均存在不同的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致在審判實(shí)務(wù)中對(duì)同一事實(shí)，適用法律產(chǎn)生很大差別，出現(xiàn)不同的審理結(jié)果。

針對(duì)商品房買賣過(guò)程中存在的問(wèn)題，為有效保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，九三學(xué)社中央提出七點(diǎn)建議。第一，提高與改進(jìn)政府管理職能，加快房地產(chǎn)立法進(jìn)程。立法機(jī)關(guān)與政府機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)、部門規(guī)章及司法機(jī)關(guān)的司法解釋進(jìn)行綜合梳理。立法機(jī)關(guān)與政府機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織一個(gè)統(tǒng)一的立法、司法解釋及執(zhí)行機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)，避免立法缺位、政府部門之間各自為政、各自制訂部門規(guī)章的局面，維護(hù)法律的嚴(yán)肅性、統(tǒng)一性與規(guī)范性。特別是要盡快制訂有關(guān)精裝修房、會(huì)所、車位、戶口遷移等方面的實(shí)施細(xì)則。第二，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的信用審查，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，規(guī)定只有達(dá)到一定資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能進(jìn)入房產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)；建立信貸考核制度和中國(guó)特色的房地產(chǎn)信用評(píng)定體系，對(duì)各類許可證的頒發(fā)進(jìn)行必要限制。對(duì)項(xiàng)目自有資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。第三，充分利用信息技術(shù)，建立公開、透明的信息披露制度，對(duì)銷售流程進(jìn)行全程監(jiān)管。政府部門以及房地產(chǎn)管理部門要充分利用信息技術(shù)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，做到開放、透明、全方位、全過(guò)程管理，保證消費(fèi)者的知情權(quán)和利益。做好房產(chǎn)預(yù)售證件的登記備案，定期抽查以及對(duì)整個(gè)銷售過(guò)程進(jìn)行跟蹤調(diào)查。在實(shí)際操作過(guò)程中，各地房產(chǎn)行政管理部門可以通過(guò)監(jiān)測(cè)商品房預(yù)售、備案登記、履約、交房的質(zhì)量、規(guī)劃變更等信息在網(wǎng)上進(jìn)行及時(shí)披露，以加強(qiáng)信息透明度。第四，規(guī)范商品房預(yù)售合同或買賣合同示范文本，形成全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)買賣示范文本。上海、北京、大連等地均有商品房預(yù)售合同或買賣合同的示范本文，但各地在示范文本中的條款制定均存在差異，同時(shí)也存在一定的不足。建議在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，形成全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)買賣合同示范文本。第五，強(qiáng)化購(gòu)房款的資金監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。為保障購(gòu)房款的專款專用，避免開發(fā)商將購(gòu)房者的資金挪作他用，開發(fā)商資金應(yīng)通過(guò)一種托管制度，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。當(dāng)開發(fā)商將合格的房產(chǎn)交給購(gòu)房人之后，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)將購(gòu)房款劃到開發(fā)商賬上。我國(guó)可以借鑒國(guó)際上一些國(guó)家已采用的這種監(jiān)管方式的做法。第六，將有關(guān)民事責(zé)任的部分納入到基本法律中并加以規(guī)定。許多民事責(zé)任是通過(guò)部門和政府規(guī)章的形式予以規(guī)定。由于對(duì)這些規(guī)章人民法院在審判時(shí)僅作為參考，因而造成眾多個(gè)案判決的結(jié)果差別甚大。因此，建議對(duì)于房地產(chǎn)法律關(guān)系中亟須解決的民事責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題，通過(guò)民事法律的立法活動(dòng)加以明確規(guī)定。第七，梳理并整合現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，制訂《房地產(chǎn)買賣法》。目前的《城市房地產(chǎn)管理法》僅起了指導(dǎo)性作用，《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問(wèn)題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。我國(guó)房地產(chǎn)方面的基本法律很少，導(dǎo)致其調(diào)整范圍過(guò)于狹窄，調(diào)整力度明顯不足，且立法條文過(guò)于原則，缺乏可操作性。而尚未出臺(tái)的《物權(quán)法》調(diào)整的范圍又過(guò)于寬泛，不可能針對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀制訂具備操作性的實(shí)施細(xì)則。故建議在綜合吸收《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地法》及《物權(quán)法》基本原則的基礎(chǔ)上，制訂一部統(tǒng)一的規(guī)范買賣雙方民事法律關(guān)系的《房地產(chǎn)買賣法》。