我國目前農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、農(nóng)民的土地權(quán)益難以得到保障。一些地方隨意調(diào)整土地承包的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，“30年不變”的規(guī)定形同虛設(shè)，承包經(jīng)營權(quán)的依法自愿流轉(zhuǎn)受到限制或者受到個(gè)別干部的干擾，強(qiáng)制流轉(zhuǎn)普遍存在。
2、限制宅基地流轉(zhuǎn)，制約城鄉(xiāng)發(fā)展。農(nóng)村集體建設(shè)用地（宅基地）是一種資產(chǎn)，是有價(jià)格的，也應(yīng)該是一種資本，體現(xiàn)為資源、資產(chǎn)、資本三重屬性，理應(yīng)按照市場規(guī)則進(jìn)行流動。同時(shí)，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大和戶籍制度的改革擴(kuò)大了城鄉(xiāng)互動交流，農(nóng)民和城市居民對住宅流轉(zhuǎn)的需要越來越強(qiáng)烈，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展客觀上要求農(nóng)民宅基地能夠?qū)崿F(xiàn)商品化流轉(zhuǎn)，農(nóng)民也希望能夠通過流轉(zhuǎn)宅基地增加財(cái)富，降低入城定居的門坎。同時(shí)，由于農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移和城市化快速發(fā)展，目前農(nóng)村待流轉(zhuǎn)的宅基地?cái)?shù)量龐大。然而，按照現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，農(nóng)民的宅基地只能出售或轉(zhuǎn)讓給本社區(qū)居民，并且不能用作抵押，制約了農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)的順利轉(zhuǎn)移和農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的提高。
3、農(nóng)村建設(shè)用地利用粗放，宅基地由于大量農(nóng)民進(jìn)城空閑浪費(fèi)嚴(yán)重。 近年來，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)戶外遷加快，一些地方農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移戶占農(nóng)戶比例超過一半，全國流動就業(yè)的農(nóng)民工中舉家外遷戶占一成左右，一些地方農(nóng)房空置率達(dá)到10%甚至20%左右。與此同時(shí)，鄉(xiāng)村人口居民點(diǎn)用地大大超過實(shí)際需要，許多地方高達(dá)每人平均200m2以上。
4、變相違法占地現(xiàn)象嚴(yán)重。如以“生態(tài)餐廳”、“生態(tài)住宅”、“觀光農(nóng)業(yè)”等各種名義占用農(nóng)地，規(guī)避國家建設(shè)用地的規(guī)劃控制。違法用地的主體多是縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會。這種情況嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利利，也違犯了土地用途管制和自愿、依法、有序的流轉(zhuǎn)機(jī)制，后果非常嚴(yán)重。
5、農(nóng)村規(guī)劃計(jì)劃體系薄弱。 現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃分為國家、省、市、縣、鄉(xiāng)五級，但每一級的控制指標(biāo)和口徑基本一樣，上下級規(guī)劃之間，大都是由戰(zhàn)略到戰(zhàn)略的簡單重復(fù)。我國土地利用規(guī)劃體系宏觀管制過細(xì)、中觀流于形式、微觀忽視落地，各級規(guī)劃的核心職能及編制內(nèi)容不夠明確。鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)劃粗略，特別是農(nóng)村集體建設(shè)用地的用地規(guī)模、空間配置、用地標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)程無要求，論證不充分，難以保障農(nóng)村集體建設(shè)用地科學(xué)配置。此外，農(nóng)村基層土地管理隊(duì)伍薄弱，基層管理機(jī)構(gòu)不健全，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所作為縣級國土部門派出機(jī)構(gòu)，人員少，一般一個(gè)所管理2-3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，平均每個(gè)所不足3人，管理范圍過大，土地監(jiān)管難以到位，難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止違法用地行為。
為此，建議如下：
1、搞好土地確權(quán)登記，確立農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位。首先，要搞好農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證工作，為農(nóng)民維護(hù)土地權(quán)益提供法律文憑。其次，要推進(jìn)修訂有關(guān)法律法規(guī)，延長農(nóng)村土地承包經(jīng)營年限，逐步實(shí)現(xiàn)“永佃制”，使土地承包經(jīng)營權(quán)長期固定下來。第三，確立農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體地位，任何人不得以任何名義進(jìn)行限制和強(qiáng)制流轉(zhuǎn)；農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)中取得的收益全部農(nóng)戶所有。
2、調(diào)整政策，使農(nóng)民享有對宅基地的交易、抵押等各項(xiàng)權(quán)益。在搞好宅基地登記發(fā)證的基礎(chǔ)上，在堅(jiān)持“一戶一宅”和“管住用途、開放市場”原則的基礎(chǔ)上，允許戶口遷往城鎮(zhèn)的農(nóng)村居民出售宅基地；并探索宅基地用于抵押的辦法。
3、建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地的規(guī)劃管理制度。建議積極探索統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃管理：一是加強(qiáng)農(nóng)村土地利用規(guī)劃管理，實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，從嚴(yán)控制農(nóng)村集體建設(shè)用地總規(guī)模。建議采取有效措施，引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計(jì)劃地逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中。要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅的調(diào)查清理工作，制定消化利用的規(guī)劃、計(jì)劃和政策措施。二是積極推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤政策的實(shí)施，推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、效益提升。拓寬農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的資金激勵(lì)渠道，鼓勵(lì)農(nóng)民依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民宅基地，農(nóng)民自愿退出閑置宅基地和承包地進(jìn)入城鎮(zhèn)安居業(yè)的，可從土地開發(fā)整理資金中給予適當(dāng)補(bǔ)助，鼓勵(lì)復(fù)墾農(nóng)村閑置的建設(shè)用地。從“增減掛鉤”中獲得的城市建設(shè)用地出讓收益，應(yīng)主要返還農(nóng)村，用于農(nóng)村土地整理、新農(nóng)村建設(shè)和增加農(nóng)民收入，從而實(shí)現(xiàn)縮小城鄉(xiāng)差別。三是探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，為農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供交易平臺。鼓勵(lì)自愿放棄經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)及其所建房屋所有權(quán)的土地權(quán)利人，在統(tǒng)一的土地市場平臺上進(jìn)行有關(guān)產(chǎn)權(quán)交易，直接獲得經(jīng)濟(jì)收益，國家應(yīng)當(dāng)給予稅收優(yōu)惠。鼓勵(lì)農(nóng)民以農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其所建房屋所有權(quán)獲得的收益，在城鎮(zhèn)社區(qū)獲得廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等其他保障性住房。允許長期在外務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)戶將其農(nóng)村宅基地使用權(quán)及建房屋使用權(quán)以分期或一次性付款方式出租給農(nóng)村需要住房的承租人。
4、堅(jiān)守兩條“紅線”，嚴(yán)厲查處農(nóng)村的違法用地
必須加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，建立健全土地執(zhí)法隊(duì)伍。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所的工作以執(zhí)法巡查為主，發(fā)現(xiàn)違法現(xiàn)象，小的違法行為給予制止，大的違法行為及時(shí)上報(bào)，縣以上執(zhí)法部門予以查處。建立健全“國土資源綜合監(jiān)管平臺”，做到每時(shí)每刻的天上看、網(wǎng)上查、地上管，切實(shí)把每一塊土地監(jiān)管好。只有管好地，才能利用好，才能建立健康的包括土地流轉(zhuǎn)等市場體系，把每一塊土地的批、供、用、補(bǔ)、查，都在陽光下操作。
